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马尼拉投资笔记,100%投资回报率,该如何操作?(下)

在上一篇文章中我们总结了一下,为什么要投菲律宾房产的十大理由。今天我们以我个人投资的房产做一下分析,该投哪些区域,什么类型的房产。


毋庸置疑,发展最好,投资相对安全的就是菲律宾首都——马尼拉。根据各发达国家的经验来看,首都限购这件事儿来讲,都会不同程度的推进,从长远来看,马尼拉也比较具有投资价值,且菲律宾房屋一旦购买,便是永久产权,马尼拉很多土地也属于私人,那么可想而知,首都的土地一定是越来越少的。

 

那么首都哪里值得买呢?马尼拉目前比较主流的四大热门商圈,我们在地图上看一下:

从左至右分别为

 

(1)娱乐及热门赌场区MOA

(2)老牌CBD马卡提市

(3)新兴发达CBD环球城BGC

(4)外国人及菲律宾中产爱聚集的ortigasCBD


确定了位置,那我们到马尼拉买房的具体投资操作上,一般分为这几种情况:


1)买卖楼花带来的差价;

(2)长期持有房产享受上涨带来的差价及租金收益;


 去年从整个大环境看,马尼拉核心区的优质楼盘上涨20%以上,我们一个个分析下。

(1)买卖楼花所带来的利差是否可行?

举例:我一位客户购买的由SMDC开发位于ortigas的FAME名仕公馆项目(一下表述的(R)万元全部为人民币

24.1㎡,Studio,市场价78(R)万元,折扣后实际成交总价62(R)万元左右

购入日期:2019年1月22日        

购买折扣:20%(8折)

付款方式:客户首期付款20(R)万元左右,二期购房款约5.5(R)万元分3年(36个月)支付,每个月月供款1550(R)元(无息),最后一笔款约35(R)万交房前一次性付清或申请贷款!

按照现在菲律宾房地产的发展情况,2019年每年的涨幅可达20%,所以持有时间越长投资回报越大。

◆   若该顾客购入一套,按目前市场每年的平均涨幅可达20%,该物业持有一年卖出,卖出收益为20(R)万元首付+一年月供1.8(R)万元+市场涨幅(78(R)万元×0.2=15.6(R)万元)+低于市场价20%折扣(78(R)万元×20%=15.6(R)万元)=53(R)万元;

【53(R)万-20(R)万元首付-一年月供1.8(R)万元】/一年投入21.8(R)万元=投资回报率143%;

一年周期用21.8(R)万元净挣31.2(R)万元。

◆  若该顾客持有该物业3年交房前卖出,卖出收益为20(R)万元首付+3年月供5.5(R)万+低于市场价20%折扣15.6(R)万元(78(R)万元×20%= 15.6(R)万元)+市场涨幅56.7(R)万元(78(R)万元× 1.2 × 1.2 × 1.2 -78(R)万=56.7(R)万元)=97.8(R)万元;

【97.8(R)万-20(R)万元首付-三年月供5.5(R)万元】/三年投入25.5(R)万元=投资回报率283%;

三年周期用25.5(R)万净挣72.3(R)万元。


(2)接下来我们说说第二种,持有房产享受上涨带来的利差及租金收益

其实,近几年涌现了大量的炒楼花商,侧面说明房产上涨的趋势,要不哪来的接盘侠呢?

去年从整个大环境看,马尼拉核心区的优质楼盘上涨20%以上。


以我自己为例,2018年9月份我在菲律宾两周内购买了3套公寓,分别代表不同的区域,我们以这三套来进行分析,分别是:

 

菲律宾龙头开发商ayala公司的asten楼盘,位于马卡提makati

老牌开发商Megaworld的kasara楼盘,位于ortigas C5大道旁

菲律宾首富施至成SMDC的shore楼盘,位于赌场MOA区域

马尼拉地图,方便你们找位置,从左到右,MOA赌场区,马卡提makati,BGC以及右上角ortigasCBD

其中,asten、shore为购买他人二手楼花,kasara是我公司代理的开发商一手房源。

 

先讲下涨幅吧。

 

到现在大概过去了7个月,三套房子的平均涨幅在18%左右,最快一个35%账面收益率。总账面回报近40万人民币(综合开发商目前价格及二手市场成交价格)。

 

聊下我自己的投资逻辑。

 

纵观马尼拉这几个区域,上涨幅度和租金比例双高的区域,就是MOA,马卡提和BGC了,其中MOA区域最为突出。

第一个Shore 公寓就位于passy市的MOA区域(Mall of ASIA,简称MOA),图中红色方框,这里不仅仅有号称全亚洲最大的商城(红色圈内),更有整个马尼拉最大的菠菜业做加持,在娱乐和菠菜的双重作用下,带动了整个地区经济的持续上升。

 

这个区域也是去年涨幅最高的地方,如果你从一开始就入手,最高涨幅近400%。

 

SMDC的总部就在这里,这篇区域也是填海造陆区域,土地供给非常有限,菲律宾为资本主义国家,土地为私人所有。而再次填海造陆,需要自然沉降10年左右。因此这里,是比较值得投资的一个区域。

 

那么我为什么会接别人的楼花呢?

当我8月底去的时候,shore这个楼盘24平的大开间(以下简称studio)开发商SMDC的价格已经到了720万,所以当我拜托朋友,帮我找到430万的二手楼花的时候,当即决定购入。


SMDC的这个开发商也是特别有意思,动不动喜欢整个0首付,吸引进来一大批,但尾款却高不少,导致开发商一手价格虚高,二手交易市场却倒挂。

 

当然二手交易市场倒挂的另外一个原因也是,之前房产价格没涨起来,有部分人以比较低的价格拿到了早期开盘的公寓,但目前房地产市场强势看涨的情况下,这类便宜楼盘也渐渐消失。

 

那么我5个月前以总价430万价格拿下的shore,目前二手市场成交价已经到了550万左右。并且,我并不是全款,只是支付了前一个人的利润和往期款。


这个区域目前studio的月租金价格在40000到45000比索左右,折合人民币5200到6000之间,房租收益率12到14%左右,这是一个非常震撼的数据,对比国内房租收益率,北上广目前来看,广州最高,为1.74%。


那么对比到全球发达国家的城市,最高也超不过8%,那么菲律宾热门区域的收益率真算得上是“秒杀”

更直观的说,也就是说,我即使用全款57万拿下一套小户型二手房,他的月租金收益和深圳500—600万人民币的房产月租金收益率是相当的。

投资收益率相同的情况下,本金却少了近10倍。


说回shore这个楼盘,我有朋友在刚开盘的时候,以270万比索的价格购入2套studio,那么按照开发商目前的开盘价,加上杠杆比率,他的实际收益率已经超过400%,如果按照实际成交价,也翻了两倍以上。


再说Asten,其实Asten所在的这个区域,位于马尼拉重要CBD金融中心---makati(马卡提)。

由于土地有限目前makati马卡提区域在售的楼盘,新楼盘不太多,而且价格比较高,24平的studio普遍在500万比索以上,不过,这个区域有一些不错的二手期房楼花,比如SMDC的air,jazz mall,香格里拉集团的rise,就在图中的air旁边,还有asten,也就是我买的那个盘。

这四个盘里面,开盘价格最高的是香格里拉集团的rise,租金收益率目前看air最高,差不多年化在9%到12%,看你的购买价格。然后是asten,然后是jazz。


由于马卡提本来就聚集着各大菠菜行,金融业,BPO,通讯业,建筑业,房地产业等等,因此这个区域空租率非常低,据说3%以下。(这个数字来源于当地中介朋友的行业体验,并非统计数据)


再说说第三套房子Kasara,其实也代表着第三个区域,Ortigas C5大道旁,位于Ortigas东北部的C5新区。

现在这个区,依然是马尼拉的三大核心CBD(马卡提,BGC和Ortigas)之一。从ortigas这块的位置看,往南连接BGC的CBD,往西就是makati马卡提,西北是菲律宾政治中心奎松,相对比较四通八达。


这个区域本身,有著名的菲律宾开发商Robbinsons地产,Ortigas company的总部,亚洲开发银行总部,San Miguel 啤酒厂的总部在这里,快餐连锁JollYbee的总部也在这里(JollYbee也是一个特别有意思的快消品牌,我们后面再说,他们的餐馆消费产线基本上辐射到每一个在菲律宾的人口种类,华人,当地人,欧美等等)。


Ortigas CBD比较知名的地标,是Mega mall(SM旗下“平均客户消费力最高商场”),以及Shangri-la plaza(马尼拉档次最高端商场),还有香格里拉EDSA酒店,都在这里。

以前这里是greenfield集团的土地,做物流仓储以及制药厂,以及一部分商业办公楼,比如ROCKWELL BUSINESS CENTER。

 

很多高端公寓开发在这里,比如SHANGRI-LA SUITS,威斯汀公寓等。


跟香格里拉商场隔着一条主干道的greenfield区,也是一个极具潜力的地方。

 

在greenfield 区域的南面,跟BGC隔河相望,一条新的桥即将完成。直接受益的楼盘有DMCI的brixton,FAME ,prisma等,还有fillinwest的两个河边的楼盘,阿亚拉在这个区域也有两个楼盘,这个桥完工后,将直接打通ortigas和BGC两大CBD中心。

所以在ortigas这片买房子的,以外国人,本国的中产比较多。

 

另外菲律宾地铁也已经开始动工,ortigas有两站,也是未来潜力较大的区域。


随着Ortigas Center与MAKATI、BGC的发展成熟,城市已难以容纳更多的发展需求,大量溢出的人口、企业与资金正向Ortigas东北部的Ortigas Plus City流动。六大开发商已在Ortigas Plus City布局,共同建造马尼拉中心最大规模的复合式宜居新城。


我买的这个房子,就在Ortigas Plus City,目前从开发商给的数据看,已经涨了一百多万比索,然而,比较真实的数据还是要看市场交易价格。

根据CNN公布的马尼拉地铁规划图,其中,第7.8站都在ortigas区域,9站离得也非常近。

地铁沿线目前看也是价值洼地。

其实相对一手房的高房价,二手楼花也值得关注,目前各大开发商的新盘也在不断更新高价。

最后,我先把之前一些客户集中问我的问题以Q&A的形式,回答一下:


01、外国买家是否有无限购?


在菲律宾买房,对于外国买家没有身份要求,游客也可以买房,基本上拥有护照即可。至于限购,大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似,体现在:

1)  外国买家只能买公寓,不能购买土地和别墅;

2)  同一个楼盘里,外国买家的购买的单元数量不能超过40%

 

02、是否永久产权?

 

永久产权,外国买家和本地人一视同仁,可以永久持有。

 

03、投资的话,适合买什么样的房型?是否有公摊面积?

 

小房型适合出租,无公摊面积,在马尼拉,公寓的房型较少,主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型(买房-出租的主力房型,面积虽小,但厨、卫俱全);超过60平米的大户型。注意,在菲律宾,销售的面积都是实际面积,没有公摊,且是精装修的。

 

04、主要城市房价相当于国内二线城市水平

 

菲律宾不同地区的房价差别很大,整体房价水平较低。不过,在中国买家最为集中的马尼拉都会区,其房价近两年来涨势迅猛,一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

 

05、租金回报率高

 

目前,在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观,一般来说,22平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币,两房的话,租金翻倍。如果是高端房产,租金就更高。为此,只要选中了需求旺盛的热门区域,都能获得超过8%的租金收益率。

 

06、付款方式如何?

 

目前菲律宾一手楼盘以期房居多,常见的付款方式为10%:10%:80%的付款方式,即首付10%的全房款,然后在交房前的24个月内支付另外10%,最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月,中国银联宣布全面落地菲律宾,但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费,国内直接汇款成本较高,不建议使用。

 

07、是否有外国买家额外税费?

 

在当地买房,没有特别针对外国买家而设立的税费,与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下:

 

买新房:有12%增值税VAT(一般包括在房价里),6—8%的其他税费OC(一般包括在房价里),不需支付中介佣金(由开发商支付);

 

买二手房:买家需支付1.5%的过户费(卖家支付6%的二次交易税和中介佣金)

 

08、流程大概3个月左右

 

无论本地人还是外国买家,在菲律宾买房的流程大同小异,很简单,但过程会比较长,大概需要3个月左右。

 

买新房:选地段、和销售一起看房,付定金、兑换货币,付款签合同,开发商办理房产证。

 

买二手房:找到房源,联系中介,看房,谈好价格,付定金,兑换货币,付款签合同,中介会帮忙办理房产证过户。


09,关于楼盘公共空间


菲律宾楼盘基本都自带公用游泳池,健身房,公共阅读室等等。

另外关于具体的开发商,开发商不同的特点,二手楼花怎么买的问题,大家可以扫描下面二维码建群,我们可以后续再交流。

菲律宾优质房源链接:

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