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投资房产,究竟哪个国家比较适合你?


首先让我们回顾一下2018国内的房地产形势。上半年全国房地产全线飘红,形势大好,可苦夏难熬啊,一场整治房地产乱象的操作,六七月开始国内形势陡变。投资者们都如风中芦苇,一阵混乱担忧之际,难免向行业领头人们寻求帮助。看万通的董事长冯仑怎么说?


通常人均 GDP 在三千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候;

今天你要想找转型的方向,就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方,这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。

                                                          ——冯仑(万通集团创始人)

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人均GDP与房地产的关系


 人均GDP3000美金在经济学上是一个重要的发展临界点,它标志着该地区经济已脱离了低收入水平,经济发展由量变转向质变。

 

这个时候,产业结构将发生重大改变第三产业呈现持续上升的趋势,金融保险,现代物流、信息服务、房地产业、软件业等将成为推动国家经济发展的重点,其中房地产表现尤为明显。

 

人均GDP超过3000美金后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;

 

人均GDP达到8000美金后,房地产基本处于平稳发展阶段;

 

16000美金后住宅会开始衰落,新房建设逐步减少;人均超25000美金时,房地产业兑变成金融业,金融衍生品,成为大众理财产品。

 

中国在2008年人均GDP达到3400美金,在2017年达到8826美金,同年商品房销售面积超过16亿平,历经地产发展黄金十年。

同理,按照这个投资逻辑,我们需要寻找十年前的中国,即人均GDP3000美金的新兴市场。


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投资市场的选择


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 新兴市场 / emerging markets

估计大家对新兴市场都不陌生了,例如泰国和马来西亚等等,这些国家主要依靠制造业,靠外资的流入等,过去几年简直快速发展,现在也陆续在把当地的企业国际化,很多国家近年来真的取得了很不错的成绩。

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  前沿市场 / frontier markets

其实就是成为新兴市场再前的一个阶段,像柬埔寨,缅甸,越南这些,现在其实很多东西都不完善!举个例子,大家都当成是理所当然的OK便利店,今年才刚进驻金边,还是柬埔寨的首都喔,其它地方更加不用想了;反正机会的确是很多了,问题是进入市场也有一定的挑战性。


摩根对一众新兴市场的分析

嗯,可能很多人觉得新兴 / 前沿市场的这些国家很危险,但更有趣的就是这些人把全部资产放在同一个篮子里!嗯,说的就是人民币,反正已经贬值得不像样了。


附带一下摩根分析过去十年的经济数据

真是论分散投资的重要性了

Confirmation Bias

投资者的验证性偏见

 

虽然大家可能都知道东南亚值得投资了,但是很多人做投资还是往往偏好在自己熟悉的市场,这就是投资者的验证性偏见。例如在大家就很喜欢投资在国内的A股,但是最近的市场表现,真是厉害了我的国。

 

或者会投资曾经去过旅游的,例如旅游热门地的泰国,其实泰国房产已经很烂了,被炒得价格过高!还想提醒大家一点,其实泰国法律明确规定:外国人在泰国购买房产,需要把购房款从泰国以外通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的账户到准备可以交房的时候,需要由银行出具当时的国外汇款证明才可以凭此证明到土地厅过户!(大家真的要留心小细节)


所以才一直说专业的事情由专人来负责!金佰利地产可以给您一些靠谱的意见,但是还是那句,真的看投资目的,例如喜欢泰国的生活完全可以作为一种lifestyle / 生活方式的投资!

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新兴市场的选择

 

先附上东南亚这些国家过去十年来的GDP经济数据:

根据普华永道20162050的全球实际人均GDP增速预测分析:


嗯,数据就是这么性感!

 接下来简单例举一些国家来大概谈一谈:

越南

东盟国中,越南和菲律宾的GDP增长是最快的,从人口红利和国家经济发展上来看,也是不错的选择。人口多,价格适中,核心地段价格在4到5万,但杠杆较低,一般只能放两倍但越南对外国买家政策严苛、不能贷款、外国人置业产权50年、胡志明基建落后等原因,让很多投资客一直不敢下手。不过有条件的话,去那边间接投资地皮和工厂还是值得考虑。

对了,越南在中美贸易战就是妥妥的受益最大国了 


马来


马来2013年的时候,马币对人民币的汇率还是2-2.2,后来到2015年,汇率最低跌到过1.41,之后汇率就一直在1.5-1.65徘徊,算下来那两年房价虽然涨了些,但是算上汇率其实是跌了。不过在汇率最低点购入的那波投资客是赚了。

人均GDP已经超过5000美金,已经进入中等收入陷阱,经济增速4%,房价上升空间已经不大,核心地段房价已经突破6万。

2017-2018年马来西亚的房价走势,发现吉隆坡房价并没有怎么涨,由于吉隆坡地方比较小(不到上海宝山区大),当地人一般都习惯在吉隆坡周边购房,而在吉隆坡购房的多是外国投资客,并且市区常驻人口只有100多万,没有太多的本地需求,房价很难有好的升值空间。新山更不用说,新山人口都不到10万人,再靠近新加坡,没有内需做支撑,也很难复制深圳的成功。

中马在房地产领域的关系结冰,最近的马来西亚“碧桂园森林城市”的受挫事件,导致海外客户对在马来西亚置业的意向大幅缩水。马哈蒂尔表示 “ 99年后马来西亚将会收回森林城市的土地,但碧桂园的广告板上,说是永久产权。他还提到:1.森林城市会成为一个外国人聚集的飞地,影响主权;2. 森林城市对马来西亚的商业不利,甚至会打击民族工商业;3. 森林城市违反了很多政策。”


新加坡


新加坡是小编最喜欢的亚洲国家,没有之一了!新加坡真的几乎什么都完美了,就是“  ”

曾几何时,新加坡房产在国内那可是炙手可热,不过在4、5年前将外国人购买印花税涨到18%后,着实冷清了好一阵。但是估计很少有人知道,新加坡的房产前几个月又火了一段日子,甚至是疯抢,一个是因为部分区域有拆迁,还有一个就是传闻外国人购买印花税又要涨。而且新加坡高度城镇化,没有空间了,在今年的7月5日晚上7点政府突然宣布从7月6日开始外国人购买印花税上涨到23%,根本就没有给外国买家时间。如此高的印花税,我估计新加坡房产在外国投资客眼中是彻底冷清了。


柬埔寨


今年看到很多柬埔寨金边的项目在卖,而且推的还不少,但说实话,金边的房产不是特别推荐,最最重要的因素就是人口,金边只有200多万人,那边的房价暂时由国际买家炒上去的,一旦撤资,本地没有一定的需求量接盘,房价根本就撑不住。

柬埔寨对于房产的规定如下:

外国人不得拥有土地所有权,一般公司只有在51%柬资股权情况下,才可申请购买土地,租期最长可达90年,期满再申请更新租约;外国人可合法购买公寓,外国人可以在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,为永久产权,如果购买的高层建筑是租赁土地,可获得租期长达90年的房屋使用权证。


泰国


个人很喜欢的一个国家,教育 / 医疗很可以,与国际接轨之余性价比也高!游客人数也是每年屡创新高,而且未来的泛亚高铁,泰国还是一带一路上的最核心国家” ,也将成为东盟地区的物流枢纽中心!

但泰国情况和马来相似,人均GDP已经超过5000美金,已经进入中等收入陷阱,经济增速3%,房价上升空间已经不大,曼谷核心地段房价已经突破6万。泰国这两年房价热炒过高,现在再去投资是想去做接盘侠吗?如果放在4、5年前投资,投资回报和租售比都不错,但现在想要高的投资回报已经不可能,而且由于房价上涨,租售比也大大降低,某些中介宣传的租售比5-6%,那是几年都没有改过的数据。


印尼


全球第四大人口的国家,GDP在过去十年一直很高,但是暂时房地产市场还没有完全开放。


印尼对于房产的规定如下:

外籍人士的购买物业权利只有使用权而非拥有权;而且还有很不友好的一点:这边房产的买卖税收都很高。


缅甸


暂时不建议投资,这边政府一直对华都不是很友好。


老挝


老挝虽是东南亚唯一一个内陆国家,与新加坡、泰国、马来西亚等比较,相对落后,但老挝以其丰富的自然资源,水电、矿产等自然资源,吸引着外来资金的不断投入;在未来随着一带一路,中国以及外资的大量涌入,将对老挝经济起到巨大的拉动作用。


老挝对于房产的规定如下:

外国人在老挝同样可以购买房产,但没有产权,也是只能取得使用权。

 

个人暂时也不太建议投资这边,因为还有更好的选择!


菲律宾


菲律宾首都马尼拉地区拥有极高的储蓄率,1000万国外劳工每年外汇汇款达到240亿美元,国内BPO产值达到400亿美元,博彩产业催生了巨大的民间财富,马尼拉地区聚集了全国大部分高收入群体,通过产业的发展,个人财富积累将进一步转化为安居需求。

大马尼拉地区2400万人口,人口密度每平方公里38000人,人口密度全球第一;人口平均年龄23.9岁,拥有巨大的劳动力优势,且受教育程度高,未来30年将释放巨大的人口红利。

GDP增幅连续5年保持在7%增长,一系列经济发展利好持续出台,经济迎来高速持续增长期。

人均GDP跨过3000美元,迎来房地产发展的爆发期。

城镇化开始起步发展,依托巨大的人口红利、高速的经济增长、巨大的人口密度、高储蓄率、内部强劲的住房需求,房地产市场的发展必将进入高速发展期。


菲律宾对于房产的规定如下:

外国人只能买公寓或者联排别墅,不能单独拥有土地,一幢大厦的40%可以由外国人持有,永久产权,集体土地证。


不得不说很多跨国的企业喜欢在菲律宾设立客服基地,这边的英文程度的确在东南亚数一数二了

综合比较,菲律宾是目前最适宜的房产投资市场。


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投资菲律宾地产的正确姿势


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 选择菲律宾首都马尼拉


额外的几大优势:

 

1、菲律宾1亿人口,出生率3%,人均年龄23.9岁,人口总量和结构漂亮;

 

2、马尼拉2400万人口,土地面积只有600平方公里,是上海的十分之一,人口密度全球第一,稀缺属性明显;

 

3GDP增长连续5年保持7%,国家总储蓄率43%,全球第8

 

4、外国人可以低首付买房,低至10%,二期款15-20%可以无息分期至4年(每月2000元左右);

 

5、本国人买房贷款可以贷85%,贷款年限20-30年,贷款利息6%


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 马尼拉区域分析

外国人了解到菲律宾马尼拉,最先知道的都是帕赛的赌场区和马卡蒂,帕赛赌场区的房屋购买者主要是外国人为主,SMDC在赌场囤了7000公顷的地,准备做更大的开发。

 

马卡蒂是马尼拉最成熟的CBD,房价上升也跟外国人热炒有较大关系,马卡蒂核心商务区里的地几乎已经售完。

 

Quezon city包括其他的区域都相当于上海的一个区,而这些区都有配套完善的核心位置,其核心位置都有其投资价值。

 

相比新房市场,二手市场更能真实反应当地购买力,我们认为到更接近当地市场的各个区的核心位置买房子更安全,而且随着财富效应的溢出,这些区域的房子他的上升空间会更大。

 

另外一些开发商会在民房环绕的地方造一栋孤零零的房子,在马尼拉CBD旁边就是大片的民房,这种开发商建的房子我们是不建议买的因为民房很难拆除。


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 马尼拉各大开发商介绍和品牌定位


SMDC:菲律宾最大名企的下属公司,主要定位做中档房产,更加面对大众市场,他的优势在于支付方式非常OK,能让普通白领也能买得起,缺点是位置介于美加和DMCI之间,需要对楼盘仔细筛选。

 

阿亚拉:菲律宾最大的开发商,我们经常接触的avidaavlovo是他的两个中档品牌,阿亚拉的房产是很优质的,缺点是支付方式一般是期房付20%首付,再分期付50%月供(4年左右),最后付尾款,无法放杠杆;

 

美加地产:是大型开发商,中高端房产为主,他的很多楼盘位置比阿亚拉还要好,美加房产也被 ZipMatch列为菲律宾其中一间最好的公寓开发商。

 

DMCI:是建筑商后来进入开发商,他的房子虽然是中档房产,但造的非常漂亮,缺点是拿地能力不行,位置大多处在3流;


罗宾逊:也是以其年收入成为菲律宾最大的一家开发商之一,值得提及的是,他们在 2017年的Property Guru房产奖中获得不少奖项,例如:

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